“Sį sem vill eignast sem mest - sem skjótast - į hiklaust aš taka erlent hśsnęšislįn” (Ingólfur Ingólfsson, 23.1.2007, Stöš 2)

Lįnveiting ķ erlendri mynt til aš fjįrmagna ķbśšarhśsnęši į Ķslandi hefur jafnan vakiš furšu mķna. Žaš er vištekin venja ķ fjįrmįlafręši og almennt višurkennd góš fjįrmįlarįšgjöf aš rįšleggja fólki aš taka lįn til hśsnęšiskaupa ķ žeirri mynt sem žaš hefur tekjur, žaš greišir jś af hśsnęšislįni meš tekjum sem žaš aflar. Žess utan ęttu einstaklingar jafnan ekki aš bęta sérstakri gengisįhęttu viš ašra įhęttu sem fylgir fjįrfestingu ķ ķbśšarhśsnęši. Vilji einstaklingar taka įhęttu ķ fjįrfestingum žį eru margar ašrar fęrar leišir til žess, ž.m.t. spekślatķvar gjaldeyrisfjįrfestingar. Ķ rauninni ętti ekki aš vera žörf į žvķ aš fjölyrša um žessa augljósu stašreynd frekar.

Žrįtt fyrir žessa augljósu stašreynd er stór hluti ķbśšalįna į Ķslandi ķ erlendri mynt. Framan af voru erlend ķbśšalįn veitt śtvöldum ašilum. Žegar eftirspurn jókst eftir žessum lįnum įttu bankar ķ vök aš verjast og létu loks undan žrżstingi almennings, sem žeir hefšu betur ekki gert. Bankarnir bera įbyrgš sem fjįrmįlarįšgjafar og hefšu betur stigiš fastar ķ lappirnar.     

Ég hef ķ fyrri bloggi mķnu gagnrżnt innlenda banka fyrir vangį og ranga rįšgjöf ķ žessum efnum. En žaš voru fleiri sem juku į žrżsting banka um aš veita erlend lįn til ķbśšakaupa og bera einnig įbyrgš.  

Ingólfur Ingólfsson, fjįrmįlarįšgjafi hjį Sparnaši ehf., var ötull talsmašur žess aš ķslendingar tękju lįn ķ erlendri mynt, hér er śtdrįttur śr fréttum Stöšvar 2 frį 23. janśar 2007 :   

 "Gengisįhętta af erlendum hśsnęšislįnum er sįralķtil, segir sjįlfstęšur fjįrmįlarįšgjafi. Ef fólk žolir upp undir tuttugu prósenta sveiflu ķ greišslubyrši af hśsnęšislįnum eru erlend lįn hagstęšasti kosturinn. Sį sem vill eignast sem mest - sem skjótast - į hiklaust aš taka erlent hśsnęšislįn"  segir Ingólfur H. Ingólfsson fjįrmįlarįšgjafi. Erlendu lįnin séu ódżrari, žaš er aš segja, heildargreišsla fyrir verštryggt krónulįn er hęrri en fyrir erlendu hśsnęšislįnin. Munurinn getur oršiš allt aš 25 milljónir af 20 milljóna króna lįni til 40 įra eins og fram hefur komiš.

En, gengisįhęttan er grķšarleg, eins og hagfręšingur ASĶ, sagši ķ fréttum okkar ķ gęrkvöldi.

"Śrtöluraddir" segir Ingólfur. "Žessi teorķa gengur bara ekki upp ķ vaxtaumhverfinu į Ķslandi. Viš erum aš borga nś žegar ķ dag um 5% vexti og 7% verštryggingu og verštryggingin er ekkert annaš en vextir sem leggjast į höfušstólinn. Žannig aš įhęttan af žvķ aš taka erlend lįn er sįralķtil."

Ingólfur bendir į aš fall į gengi hękkar veršbólgu og žar meš krónulįnin okkar - žótt mįnašarlegar afborganir haldist tiltölulega jafnar. En hvaš žarf fólk aš geta žolaš miklar sveiflur ķ afborgunum af erlendu lįnunum? "Viš skulum gera rįš fyrir 10-20% gengissveiflu. Žaš žżšir aš ef aš žś ert meš 20 milljón króna erlent lįn, greišslubyršin er um 100 žśsund af žvķ, žį mega menn gera rįš fyrir aš į einhverju tķmabili fari greišslubyršin ķ 110-120 žśsund krónur." (heimild:śtdrįttur śr frétt Stöšvar 2, 23. jan. 2007 18:45)

Žaš er ekki įstęša aš ręša efnisatriši žessa mįlflutnings, forsendur sem Ingólfur gefur sér eru įkaflega takmarkašar, eins og kaldur raunveruleikinn hefur stašfest, mįlflutningur Ingólfs ber vott um vanžekkingu. Okkur nokkrum žótti žessi mįlflutningur jafn skrķtinn žį žegar hann var višhafšur eins og hann er nś ķ ljósi žess sem gerst hefur og héldum žvķ honum til haga.

Į žessum tķma jókst žrżstingur į banka aš veita erlend lįn og ég geri rįš fyrir aš žessi umfjöllun hafi ekki dregiš śr žeim žrżstingi. Ķ kjölfar žessa og fyrir atbeina Ingólfs tóku ašilar sem voru mér nįnir erlend lįn, žrįtt fyrir ašvörun mķna og fleiri, og guldu fyrir žaš dżrum dómi. Önnur rįšgjöf og seld žjónusta Sparnašar ehf. sem ég žekki til hefur orkaš tvķmęlis en aš žvķ kann aš verša vikiš sķšar.

Žaš skal tekiš fram aš ég žekki ekki žennan Ingólf, en ég hef enga įstęšu til aš ętla aš hann hafi veitt žessa röngu rįšgjöf af illkvittni, heldur er lķklegra aš žaš sé gert af vanžekkingu. Ingólfur titlar sig félagsfręšing og fjįrmįlarįšgjafa, žaš kemur ekki fram ķ hans gögnum eftir žvķ sem ég best fę séš hvar eša hvort hann nam fjįrmįlafręši.

Ķ dag selur Sparnašur ehf. lķfeyrissparnaš meš liši haršsnśinna sölumanna, viš veršum aš vona aš grunnur rįšgjafar ķ žeim efnum sé haldbetri en rįšgjöf žeirra um erlend lįn vegna ķbśšarhśsnęšis og annarrar rįšgjafar.  

Žaš vekur undrun aš enginn skuli hafa stigiš fram til žessa og sett fyrirvara į rįšgjöf Sparnašar ehf., žvert į móti er Ingólfur enn įlitsgjafi ķ fjölmišlum um mįlefni sem hann viršist hafa takmarkaša žekkingu į. Einnig velti ég žvķ upp hvort ekki sé įstęša til aš Višskiptarįšuneytiš veiti leyfi og vottun fyrir starfsemi eins og fjįrmįlarįšgjöf til handa almenningi.


HRUNIŠ VEGNA AFLEIŠUVIŠSKIPTA FYRIRSJĮANLEGT

Afleišuvišskipti samhliša višskiptum į veršbréfamarkaši hafa veriš stunduš lengi en vęgi žeirra višskipta framan af hefur veriš ašeins brot af žvķ sem žaš varš į sķšustu 7 įrum. Tališ er aš hiš mikla magn afleišuvišskipta žessi sķšustu 7 įr hafi ķ raun veriš orsök alheims bankahrunsins.

Afleišuvišskipti eru ķ ešli sķnu vešmįl, žó fjįrfestar taki įhęttu į veršbréfamarkaši žį kaupa žeir įžreifanlega eign, hlutabréf, skuldabréf, meš nafnverši eša kjörum, sem hefur eitthvert innra virši. Ķ afleišuvišskiptum er keyptur réttur um aš eiga višskipti meš skilgreindum hętti. Hefšbundin afleišuvišskipti eru "options" og "futures", žar sem kaupandi kaupir sér rétt til aš kaupa eša selja andlag ķ framtķšinni į einhverju tilteknu verši, hann nżtir sér sķšan réttinn eša ekki. Undir žaš sķšasta voru alls konar afleišuvišskipti ķ gangi, vešmįl um vexti og/eša vaxtamun, jafnvel var hęgt aš stunda afleišuvišskipti um vešurfar.                                              

aflei_uvi_skipti_832601.gif
                    

Myndin hér aš ofan sżnir hvernig afleišuvišskipti hafa margfaldast į sķšustu įrum, en žó einkum į sķšustu 7 įrum. Žessar upplżsingar byggja į gögnum frį ISDA market survey og upplżsingum um žjóšarframleišslu frį Alžjóšagjaldeyrissjóšnum. Įsinn vinstra megin sżnir millj. $. Afleišuvišskipti voru sexföld heildaržjóšarframleišsla įriš 2006, afleišuvišskiptin jukust enn frekar įriš 2007 voru 516 trillion $.  

Afleišuvišskipti eru jafnan stunduš meš hįrri gķrun, ž.e. hįu skuldahlutfalli. Strax įriš 2000 og allar götur sķšan veltu menn žvķ fyrir sér hvaš geršist žegar žessi afleišuvišskiptablašra springi, enda hagstęršir sérstaklega er varšaši skuldsetningu m.v. žjóšarframleišslu, ekki ósvipašar og fyrir kreppuna miklu į 4 įratug sķšustu aldar. 

 

skuldamarkadur_832603.gif

                                            heimild: www.moneyfiles.org

Žaš sem e.t.v. er markveršast er aš žessum stęršum svipar til ķslenskra hagstęrša, žó ķslenskar stęršir hafi veriš enn ķskyggilegri, og styšur žį fullyršingu aš Ķsland hafi ķ raun réttri veriš einn stór vogunarsjóšur.  

Hér er slóš į athyglisverša grein um afleišur og skuldsetningu sem slķkum višskiptum fylgja og varnašarorš um hęttu sem žessu fylgir - greinin er skrifuš um mitt įr 2000(!) :    

http://www.gold-eagle.com/editorials_00/ci091500.html

 


ERLENDIR BANKAR ĘSKILEGIR Į ĶSLANDI

Žaš er kannski aš bera ķ bakkafullann lękinn aš fjalla um vansann ķ ķslenskri bankastarfsemi og hvaš betur megi žar fara, žvķ hafa veriš gerš góš skil. Žó er sjónarhorn į žeirri umręšu sem hefur ekki fariš mikiš fyrir en žaš er mikilvęgi žess aš fį erlenda banka til starfa į Ķslandi.

Ég vil halda žvķ fram aš žaš sé afar ęskilegt fyrir ķslenskt atvinnulķf, ķslensk heimili og ķslenskt žjóšfélag yfirhöfuš aš hér starfi erlendir bankar og innleiši hér vestręna bankamenningu. Vestręn bankamenning hefši komiš ķ veg fyrir mörg óvönduš vinnubrögš ķslenskra banka į sķšustu įrum. Hér į ég ekki eingöngu viš offar stęrstu eigenda bankanna ķ lįntöku og ķ ólöglegri handstżringu (manipulation) gengis hlutabréfa bankanna og annaš sukk sem višgekkst mešal eigenda og ęšstu stjórnenda bankanna og gerš hafa veriš skil ķ umręšunni. Nei, hér er ég aš tala um m.a. almenna rįšgjöf ķ įvöxtun og fjįrfestingum, formlegum frįgangi skjala, rįšgjöf ķ lįntökum og alla almenna bankastarfsemi, en žar var vķša pottur brotinn ķ grundvallaratrišum.  Ég er ekki aš agnśast hér śtķ starfsmenn bankanna sem voru ķ góšri trś og voru ķ mörgu farsęlir, duglegir starfsmenn, ekki illa innręttir og hafa ekki gert mistök vķsvitandi.   

Hefšbundin bankavišskipti hafa veriš stunduš frį žvķ fyrir fęšingu Krists. Tališ er aš fyrstu gjaldeyrisvišskiptin žar sem tekiš var lįn ķ einum gjaldmišli og greitt meš öšrum hafi įtt sér staš į 12. öld. Grunnur aš vestręnni bankastarfsemi eins og viš žekkjum hana ķ dag mį rekja til alžżšuhśsa (pubs) ķ London į 16. öld, kauphöllin  ķ London var stofnuš ķ einu slķku alžżšuhśsi įriš 1565. Ķ 500 įr hafa bankar starfaš og žróast ķ Evrópu og vķšar. Samhliša žessari aldalöngu žróun ķ bankavišskiptum hafa mótast gildi og grundvallaratriši, meitluš višmiš og menning sem er hornsteinn nśtķma vestręnnar bankastarfsemi.

Ég fullyrši aš enginn - ég endurtek enginn - vestręnn banki hefši framkvęmt žį gjörninga sem tķundašir eru hér aš nešan og ķslenskir bankar framkvęmdu, žar sem žeir ganga ķ berhögg viš grundvallaratriši og višmiš ķ vestręnni bankamenningu:

  • Fulltrśi banka hringdi ķ lišlega įttatķu įra ekkju voriš 2008 og rįšlagši henni aš taka śt af sparisjóšsbók sem hśn hafši nżveriš gert samning um og setja ķ peningasjóšsbréf (3/4) og hlutabréf aš hluta ķ viškomandi banka (1/4). Ekkjan fór aš rįšum bankans og tapaši stórum hluta ęvisparnašar fjölskyldu sinnar.
  • Ekki var gengiš formlega / skriflega frį gjaldeyrisskiptasamningum į milli banka og višskiptavinar žó slķkt bęri aš gera, bankinn tapaši žvķ kröfunni. 
  • Ungum hjónum var rįšlagt aš taka erlend langtķma vešlįn vegna kaupa į hśsnęši, bęši höfšu tekjur ķ ķslenskri krónu, skuldir žeirra eru nś hęrri en markašsverš fasteignarinnar en eigiš fé žeirra var 1/3 af veršmęti fasteignarinnar fyrir lįntöku.
  • Ungri konu sem nżveriš hafši fest kaup į ķbśš og fékk lķfeyrissjóšslįn 2 mįnušum įšur en hśn įtti aš greiša ķbśšina var rįšlagt aš setja peningana ķ peningasjóšsbréf ķ žessa 2 mįnuši, hśn tapaši stórum hluta fjįrhęšarinnar ķ bankahruninu.     

Žessi dęmi lįta et.v. ekki mikiš yfir sér en žetta eru eingöngu tilvik sem standa nęrri mér og ég žekki persónulega, ég veit hins vegar af urmul annarra višlķkra tilvika af afspurn. Įttatķu įra ekkjur taka aldrei įhęttu meš sparnaš sinn, formlegur samningur banka viš višskiptamann er ętķš skriflegur, erlend hśsnęšislįn fyrir fólk meš tekjur ķ heimamynt er óešlilegur, banki rįšleggur ekki įhęttufjįrfestingar til skamms tķma meš peninga sem ętlašir eru til hśsakaupa.   

Fyrstu rśmlega 100 įrin ķ sögu ķslensku bankanna eša svo (LĶ stofnašur 1886) einkenndust af ónógu fjįrmagni, höftum, skömmtunum, rķkisafskiptum og pólitķskri stjórnun. Viš einkavęšingu, sem talin er hafa mistekist, breyttist bankakerfiš śr illa stżršu steinrunnu afturhaldskerfi ķ frjįlslyndan framsękinn fjįrmįlamarkaš sem žó reyndist bera ósżnileg illkynja ęxli sem voru fóšruš m.a. meš óešlilegum višskiptahįttum. Slęleg vinnubrögš eigenda og stjórnenda ķslenskra banka er alkunna. En žaš sem vakiš hefur minni athygli er aš vinnubrögš ķslenskra bankastarfsmanna ķ lęgri skör voru stundum į skjön viš grundvallaratriši ķ fjįrmįlarįšgjöf, skortur var į aga og vöndušum vinnubrögšum - žeir tileinkušu sér ekki almennt višurkennda vestręna višmišum ķ bankastarfsemi. Um žetta eru mżmörg dęmi, hér aš framan voru eingöngu rakin fjögur. Į Ķslandi hefur ekki mótast menning ķ bankastarfsemi.

Verši gerš gangskör ķ žvķ aš fį erlenda banka til starfa hér į landi mun meš žvķ verša innleidd vestręn bankamenning, meš ögušum og vöndušum vinnubrögšum. Ašrir kostir žvķ samfara eru einnig augljósir, įhęttudreifing, frekari ašgengi aš fjįrmagni, žekking, tengslanet, ofl.   

 


ÓMARKVISS FĶNSTILLING GREIŠSLUJÖFNUNAR

Višskiptarįšuneytiš hefur nś gert samninga viš fjįrmįlastofnanir um ašlögun greišslubyrši aš tekjum heimilanna meš žvķ aš miša viš greišslujöfnunarvķsitölu

Af žessu segir ķ frétt Mbl.is ķ gęr:     

Markmiš samkomulagsins er aš tryggja žau įform rķkisstjórnarinnar, aš lękka greišslubyrši į  myntkörfulįnum žannig aš lįntakendur geti stašiš ķ skilum, įn žess žó aš grķpa til afskrifta śr bankakerfinu og/eša verulegs kostnašar śr rķkissjóši. Žetta eru svipuš śrręši og eru ķ boši fyrir lįntakendur verštryggšra fasteignalįna og žvķ sanngirni gętt į milli lįntakenda eins og kostur er, en žó er tekiš sérstakt tillit til óvenjulegra ašstęšna gengistryggšra lįna.

Lįntaki gerir samning viš lįnveitanda um aš greiša af gengistryggšu vešlįni mišaš viš framreiknaš greišslumark, sem mišast viš afborgun af höfušstól og vexti sbr. greišslubyrši lįntaka eins og hśn var 2. maķ 2008 (hafi lįniš veriš tekiš fyrir žann tķma en hafi lįniš veriš tekiš eftir 2. maķ 2008 mišast greišslumarkiš viš fyrsta reglulega gjalddaga eftir lįntöku).

Mismunur žess sem lįntaki greišir samkvęmt greišslujöfnun og žess sem hann hefši įtt aš greiša samkvęmt lįninu fęrist til hękkunar į höfušstól skuldarinnar og viš bętast gjalddagar į upprunalegt lįn og lengja žannig lįnstķmann. (http://www.mbl.is/mm/frettir/innlent/2009/04/08/ibudalan_i_greidslujofnun/)

Tilgangur žessa samkomulags og laganna frį žvķ ķ Nóvember er góšra gjalda veršur, žau miša aš žvķ aš jafna greišslubyrši af verštryggšum og gengistryggšum lįnum einstaklinga meš žvķ aš leitast viš aš greišslubyrši lįna verši ķ takt viš launabreytingar en ekki misgengi višmišunarvķsitölu eša gengisbreytinga eftir atvikum, raunar eins og lagt hefur veriš til į žessu bloggi. Allt gott og blessaš. Žaš sem veldur hins vegar vangaveltum er ašferšin viš aš meta greišslugetu heimilanna, ž.e. greišslujöfnunarvķsitalan.

Um greišslujöfnunarvķsitölu segir į vef Hagstofu Ķslands :  

Hagstofa Ķslands birtir nś śtreikning į greišslujöfnunarvķsitölu samkvęmt lögum „um breytingu į lögum nr. 63/1985, um greišslujöfnun fasteignavešlįna til einstaklinga, meš sķšari breytingum", sem samžykkt voru į Alžingi 17. nóvember 2008. Samkvęmt 6. gr. laganna skal greišslujöfnunarvķsitalan vera „samsett af launavķsitölu, sbr. lög um launavķsitölu, sem vegin er meš atvinnustigi", en žar er įtt viš „hlutfall sem mišast viš 100% aš frįdregnu atvinnuleysi ķ hlutfalli af vinnuafli ķ viškomandi mįnuši samkvęmt uppgjöri Vinnumįlastofnunar".

Śtreikningsašferšir viš greišslujöfnunarvķsitölu eru žvķ įkvaršašar ķ lögunum en ekki af Hagstofu Ķslands. Ennfremur er žar kvešiš į um hvaša gögn skuli notuš viš śtreikninginn. Vķsaš er į vef Vinnumįlastofnunar varšandi fyrirspurnir um skilgreiningar og ašferšir viš śtreikning į atvinnustigi. Upplżsingar um ašferšir viš śtreikning launavķsitölu er aš finna į vef Hagstofu Ķslands. Öšrum fyrirspurnum um vķsitöluna er vķsaš til félags- og tryggingamįlarįšuneytis.  (http://www.hagstofa.is/Pages/95?NewsID=4133)

 

Ķ lögum 63/1985 meš sķšari breytingum, segir ennfremur um greišslujöfnunarvķsitölu.

6. gr.

     6. gr. laganna oršast svo:
     Meš greišslujöfnunarvķsitölu sem beitt er viš framreikning greišslumarks, sbr. 5. gr., er įtt viš sérstaka vķsitölu sem Hagstofa Ķslands reiknar og birtir mįnašarlega. Skal hśn vera samsett af launavķsitölu, sbr. lög um launavķsitölu, sem vegin er meš atvinnustigi. Viš śtreikning greišslujöfnunarvķsitölu skal launavķsitala sś sem Hagstofan birtir ķ mįnuši hverjum vegin meš atvinnustigi sama mįnašar og skal hśn gilda viš śtreikning greišslumarks lįna. Meš atvinnustigi ķ mįnuši er įtt viš hlutfall sem mišast viš 100% aš frįdregnu atvinnuleysi ķ hlutfalli af vinnuafli ķ viškomandi mįnuši samkvęmt uppgjöri Vinnumįlastofnunar.

7. gr.

     Į eftir 6. gr. laganna kemur nż grein sem oršast svo:
     Rįšherra getur meš reglugerš kvešiš nįnar į um framkvęmd greišslujöfnunar verštryggšra fasteignavešlįna samkvęmt lögum žessum. Rįšherra getur ķ reglugeršinni m.a. kvešiš į um žaš aš ósk lįntakanda um greišslujöfnun žurfi aš hafa borist lįnveitanda meš ešlilegum fyrirvara fyrir nęsta gjalddaga.(http://www.althingi.is/altext/136/s/0203.html)

Forsendur greišslujöfnunarvķsitölu eru óljósar og langsóttar og rįšherra getur hręrt ķ žeim eftir gešžótta. Lįtum žaš žó liggja į milli hluta ķ bili žar sem lķklegt er aš hefš skapist um śtreikninginn.

Greišslujöfnunarvķsitalan sem męlikvarši į greišslugetu heimilanna er óraunsęr. Žaš yrši hrein tilviljun ef žróun launa eins heimilis į Ķslandi, hvaš žį fleiri, fylgdi žróun žessarar greišslujöfnunarvķsitölu. Nęr vęri og ešlilegra aš tengja greišslubyrši lįnanna launum og greišslugetu heimilanna hvers og eins, til aš nį markmišum um ašlögun greišslubyrši aš greišslugetu eins og talaš var um ķ ašdraganda laganna og žessa nżja samkomulags.

Manni sżnist žessi fķnstillingartilraun stjórnvalda missa marks og ekki žjóna žeim tilgangi sem aš var stefnt, vegna ašferšarfręšinnar.     

 


AŠLÖGUN GREIŠSLUBYRŠI AŠ GREIŠSLUGETU - NIŠURSTAŠA

Fram hafa komiš tillögur um lausn vanda hśsnęšislįna heimilanna, žęr miša aš flötum nišurskurši, afskriftum, kreppulįnasjóši, greišslujöfnun, auknar vaxtabętur eša greišsluašlögun hjį sżslumanni ofl. Ég ętla  ekki aš fjalla efnislega um žessar tillögur hér en žaš er tvennt sem mašur rekur sig strax į ķ žessum tillögum: mismunun žegnanna, annars vegar og seinvirkni śrręša sem leiša til röskunar heimilanna, hins vegar. Kannski er vandinn sį aš of rķk tilhneiging er til aš horfa į žetta sem macro vandamįl ž.e. žjóšhagslegt vandamįl, ķ staš žess aš horfa į žetta sem micro vandamįl, ž.e. vandamįl heimilisins, sem žaš ķ raun er, og hugsa lausnir śt frį žvķ. 

Starfshópur Sešlabanka Ķslands skilaši fleiri nišurstöšum um skuldir heimilanna ž. 27. mars sl. Enn einblķnir hópurinn į eiginfjįrstöšu heimilanna og reynir aš meta stöšu heimila śt frį žvķ. Žaš er góšra gjalda vert en er ķ engu ašalatriši. Viš ašstęšur eins og hér į landi žar sem sveiflur eigna og skulda eru eins og raun ber vitni er vafasamt aš draga of sterkar įlyktanir hvernig bjarga eigi heimilum śt frį eiginfjįrstöšu žeirra. Žar fyrir utan er višmišun sem starfshópurinn hefur um markašsvirši eigna ónįkvęmur, en hann mišar viš aš markašsverš sé fasteignamat, sem er ķ besta falli gróf nįlgun. Nęr vęri aš gera į žvķ rannsókn hvert raunverulegt markašsverš er ķ afstęši viš fasteignamat, fasteignamat er jś žekkt, og reyna aš įętla markašsverš žannig. Ef  markašsverš fasteigna er hęrra en fasteignamat, sem er lķklegt, žį fękkar heimilum meš neikvęša eiginfjįrstöšu. Žessu til višbótar er lķklegt aš fasteignaverš eigi eftir aš lękka ķ raun į nęstunni, žannig aš punkt eiginfjįrstaša heimila ķ dag veršur önnur eftir mįnuš. Mér finnst starfshópurinn vera į villigötum, a.m.k. byrjar hann į öfugum enda, hann ętti aš byrja į aš skoša tekjur og greišslubyrši heimila, žaš er ašalatrišiš aš mķnu mati.   

Viš ešlilegar kringumstęšur laga  kaupendur hśsnęšis ķ BNA (og vķšar vęnti ég) sig aš mįnašarlegri greišslugetu sinni žegar tekin er įkvöršun um kaup į fasteign, žeir pęla minna ķ heildarkaupverši hśssins. Lękki tekjur žeirra flytja žeir sig ķ hśsnęši žar sem žeir greiša lęgri mįnašagreišslur, og öfugt. Tekjur stjórna beinlķnis fasteignakaupum.  

Ķ nišurstöšum starfshópsins segir aš žaš standi til aš afla upplżsinga um tekjur "og mun starfshópurinn vonandi fį gögnin į nęstu vikum". Į mešan brennur Róm.

Ég vek athygli lesandans sem segir ķ beinu framhaldi af framangreindri tilvitnun ķ nišurstöšu starfshópsins :     

" Sótt hefur veriš um leyfi Persónuverndar til aš afla dulkóša gagna um tekjur heimila aš fengnu samžykki rķkisskattstjóra og mun starfshópurinn vonandi fį gögnin į nęstu vikum. Aš mati starfshópsins er naušsynlegt aš afla slķkra gagna žar sem erlendar rannsóknir sżna aš alvarlegasti skuldavandinn į sér staš žegar heimili verša fyrir umtalsveršri kjaraskeršingu eša atvinnumissi um leiš og og žau eru meš miklar skuldir ķ žröngri eiginfjįrstöšu "

(http://www.sedlabanki.is/lisalib/getfile.aspx?itemid=6922)

Svo mörg voru žau orš. Ég velti žvķ fyrir mér hvort žörf sé į erlendum rannsóknum til aš sżna fram į aš alvarlegasti skuldavandinn eigi sér staš žegar mikiš skuldsett heimili verši fyrir umtalsveršri kjaraskeršingu eša atvinnumissi! Einhvern veginn finnst mér žaš liggja ķ augum uppi.

Ķ nišurstöšu starfshóps SĶ segir ennfremur :

"Heildarfjöldi heimila meš fasteignavešlįnaskuldir eru um 80 žśsund og žvķ er mešalhśsnęšisskuld į heimili tęplega 16 mkr. žegar litiš er framhjį lķfeyrissjóšsskuldum" 

(http://www.sedlabanki.is/lisalib/getfile.aspx?itemid=6922)

Heildarfasteignavešskuldir viš banka og ĶLS eru įętlašar um 1,260 milljaršar (SĶ, nišurstöšur 27.3.2009), og fasteignavešlįn frį lķfeyrissjóšum eru įętluš 170 milljaršar (sama heimild). Eftir žessum upplżsingum mį įętla mešalhśsnęšisskuld į heimili um 18,5 mkr.

Af 80 žśs. heimilum eru 68% žeirra ķ hśsnęši sem eru metin ķ fasteignamati undir 30 mkr. En žrišjungur žeirra er ķ hśsnęši sem metin eru į yfir 30 mkr. eftir fasteignamati. Žau 68% heimila sem eru ķ hśsnęši undir 30 mkr. skulda um 54% af heildarhśsnęšiskuldunum, žrišjungur heimilanna sem eru ķ hśsnęši yfir 30 mkr. skulda 46% af heildarhśsnęšisskuldunum. (Allar tölur sem hér eru birtar eru śr nišurstöšum starfshóps SĶ frį 27.3.2009 eša afleiddar stęršir žeirra). 

Eins og įšur hefur komiš fram žį er "Aukning ķ mįnašarlegri greišslubyrši heimila meš verštryggš fasteignavešlįn er nęr undantekningarlaust undir 50 ž.kr." (SĶ, 11.3.2009, brįšabirgšanišurstöšur starfshóps).

Starfshópur SĶ hefur einblķnt į efnahag heimilanna til žessa og žį einkum į eignir, minni upplżsingar er um skuldir t.a.m. upplżsingar um vešhlutföll, nafnverš skulda, ofl. Eftirgreindar upplżsingar fįst śr nišurstöšum starfshóps SĶ:  

                                                                                                           hlf. af

                                                                                                      heildarskuldum

Nišurstöšur starfshóps samandregiš                                                    

Mešalvešskuldir heimilanna                               kr.    18,500,000

68% heimila eiga fasteignir undir fasteignamati   kr.    30,000,000             54%

33% heimila eiga fasteignir yfir fasteignamati      kr.    30,000,000             46% 

Višbótarfjįržörf pr. mįnuš er undir                      kr.          50,000

 

Til žess aš geta įlyktaš fyrirvaralaust um ašferšir viš aš leysa vanda heimila vegna skulda vantar fjįrhęšir vešskulda eša vešhlutföll og tekjur heimilanna. Hins vegar er hęgt aš įlykta śt frį nišurstöšum starfshóps SĶ meš fyrirvara.

Įšur hafši ég gert svofellda tillögu:    

Hér er gerš sś tillaga aš greišslubyrši heimila verši löguš aš žessu hlutfalli rįšstöfunartekna, žannig aš heimili greiši mįnašarlega allt aš 33% rįšstöfunartekna ķ afborganir og vexti, en ekki meir. Žaš sem kann aš standa śt af, ž.e. mismunurinn į žvķ sem į aš greiša samkvęmt skilmįlum lįnsins og žvķ sem greitt er skal bętt viš lįnstķmann. Žetta yrši almenna reglan til handa öllum skuldurum fasteignavešalįna.

Ķ fyrri pistli mķnum tók ég dęmi um hjón meš 600 žśs. ķ brśttó tekjur og męldi įhrif frestunar į vešlįnum žeirra, mišaš viš gefnar forsendur. Žar var ekki tekiš tillit til vaxta į višbót viš höfušstól vegna frestunarinnar. Žaš er ęskilegast aš vextir af uppsöfnušum höfušstól séu greiddir jafnóšum eša mįnašarlega en greišslu žeirra ekki frestaš til loka lįnstķmans.

Skošum hér tvö önnur dęmi meš eftirgreindum forsendum :   

Forsendur śtreikninga ašlögunar greišslubyrši aš greišslugetu                                                                           

Skv. skilmįlum bréfsins į greišsla per mįnuš aš vera                          X

Žrišjungur rįšstöfunartekna heimilisins                                               Y

Hįmarksgreišsla hśnęšislįnsins nś er žvķ                                          Z

Frestun pr mįnuš er žvķ                                                                   Q

Frestun greišslu, fjöldi mįnaša                                                   24 mįnušir

Lįnstķmi eftirstöšva er                                                                   30 įr

Vextir                                                                                            5%

Veršlag                                                                                         fast

Greišsla į framlengingartķma er sama og mįnašarleg jafngreišsla         X

 Z = Y žegar X > Y, Q = X-Z                                                                         

                                                                                   

Nišurstöšur śtreiknings į ašlögun                                           Frestun Q ķ 24 mįnuši

greišslubyrši aš greišslugetu - 2 tilvik                          leišir til lengingar lįns ķ     

                                                                                vextir              vöxtum

          X             Y                Z               Q                 greiddir             frestaš

                                                                               

 1.  150,000    120,000       120,000     30,000             5 mįn           12 mįn

 2.  200,000    150,000       150,000     50,000             6 mįn           20 mįn

 

Ķ fyrra dęminu er greišslubyršin 150,000 kr. en greišslugetan 120,000 kr. Séu vextir greiddir jafnóšum, sem er ešlilegri kostur, žį lengist lįnstķminn um 5 mįnuši mišaš viš aš fresta 30,000 kr. greišslum nęstu 24 mįnuši, og ašrar tķundašar forsendur og aš öšru óbreyttu. Sé hins vegar vaxtagreišslum frestaš til loka tķmabilsins og žeim safnaš upp lengist lįnstķminn um 12 mįnuši, aš öšru óbreyttu.

Ef mišaš er viš aš greišslur skv. skilmįlum eigi aš vera 200,000 kr. en žrišjungur rįšstöfunartekna er 150,000 kr. og frestun žvķ 50,000 kr. allt pr. mįnuš og ašrar breytur žęr sömu og ķ fyrra dęminu žį lengist lįnstķminn um 6 mįnuši séu vextir greiddir jafnóšum, en um 20 mįnuši ef vextir eru uppsafnašir.

Ašrir śtreikningar, mišaš viš takmörkunaržętti sem komu fram ķ samandregnum nišurstöšum starfshóps SĶ hér aš framan, benda til žess aš ķ meginžorra tilvika leiši frestun mįnašarlega į žvķ sem greišslubyrši er umfram greišslugetu ķ 24 mįnuši, til lengingu lįnstķmans um 8 mįnuši eša skemur.    

Žessir śtreikningar hafa ekki ašra žżšingu en žį aš prófa fręšilega nišurstöšur sem rśmast innan žeirra takmörkunaržįtta og forsenda sem įšur er getiš. Hér voru 72 tilvik reiknuš.

Nišurstaša :

Ašlögun greišslubyrši hśsnęšilįna aš greišslugetu heimilanna, sem hér er talin žrišungur af rįšstöfunartekjum, er framkvęmanleg og er hvorki ķžyngjandi fyrir lįntakanda né lįnveitanda. Sé mišaš viš nišurstöšur starfshóps Sešlabankans og ašrar gefnar forsendur er lķklegt aš meš žvķ aš laga greišslubyrši aš greišslugetu heimilanna, žannig aš mįnašarleg frestun nęstu 24 mįn. į mismun greišslubyrši og greišslugetu, leiši til lengingar lįnstķma lįnsins um 8 mįnuši eša skemur, žegar vextir af uppsöfnušum höfušstól eru greiddir jafnóšum, ž.e. lįnstķminn lengist śr 30 įrum ķ tępt 31 įr.  

Framkvęmd :

Bankar og fjįrmįlastofnanir geta hęglega annast žessa framkvęmd. Breyturnar sem žeir vinna meš eru (a) tekjur og (b) greišslubyrši heimilanna, en lķklegt er aš žessar upplżsingar séu žegar fyrir hendi žar. 

Žaš ętti ekki aš žurfa langan tķma til aš sinna stęrstum hluta žeirra sem žurfa aš laga greišslubyrši sķna, jašartilvikin taka lengri tķma. Ętli 80/20 reglan gildi ekki hér. 

 

Hjįlgt fylgir PDF skjal af žessum pistli žar sem ég kann ekki į grafķkina ķ bloggrammanum


Skrįr tengdar žessari bloggfęrslu:

RAUNVERULEGT TĘKIFĘRI TIL AŠ LĘKKA GREIŠSLUBYRŠI ŽEIRRA SEM ŽURFA

Mér var bent į aš koma tillögunni hér ķ fyrra bloggi mķnu į framfęri žannnig aš ég sendi hana til nokkurra  žingmanna. Žaš sem kom mér žęgilega į óvart var aš ég fékk mįlefnanelg svör frį nokkrum žeirra um hęl sem mér finnst viršingarvert og kann aš meta.

Ég vil taka žaš fram aš žessi ašferš sem ég bendi į hefur veriš žekkt viš skilmįlabreytingar lįna ķ gegnum tķšina og a.m.k. einn banki beytir višlķka ašferš ķ tilviki breytingu į skilmįlum erlendra lįna, ĶLS hefur heimildir til lenginga, o.s.frv., žannig aš ašferšarfręšin er ekki mķn hugmynd.  

Žaš sem ég er aš benda į ķ bloggi mķnu er aš nś sżnist ķ ljósi nżrra upplżsinga, ž.e. brįšabirgšanišurstöšu starfshóps SĶ, vera fyllilega gerlegt aš laga greišslubyrši aš greišslugetu hjį öllum sem žurfa į žvķ aš halda į frumstigi innheimtu įšur en mįliš fer til sżslumanns. Ef ég skil greišsluašlögunarlögin rétt žį er um aš ręša neyšarśrręši fyrir eigendur fasteigna sem eru žegar komnir ķ žrot, og žaš finnst mér óžarflega seint ķ rassinn gripiš.  

Reynist žetta rétt og framkvęmanlegt, sem ég held reyndar fram, og žaš sett ķ einfalda skiljanlega kynningu sem formleg lausn žį mun žaš styrkja žjóšarsįlina, eins og allar ašrar ašgeršir og lausnir, sem er mikilvęgt fyrir žjóšina aš geta gripiš ķ į žessum tķmum. 

Žvķ hefur veriš velt upp aš lenging lįna rżri eignamyndun. Žaš er sjónarmiš aš žvķ leyti til aš lįntakandi eignast eignina į lengri tķma, žaš er "trade off" į lengingu lįnstķmans og greišlsubyrši, skuldari fęr léttari greišslubyrši nś fyrir lengri lįnstķma. Ég held žvķ fram aš žaš geti veriš ęskilegt fyrir marga aš lękka greišslubyrši nś og eignast eignina į lengra tķma. Žaš skiptir ekki meginmįli hvort skuldari eignist eignina į 35 įrum eša 37 įrum. Ķ öllu falli eru įhrif lengingar lįna ekki żkja mikil. Ég vķsa aftur ķ nišurstöšur starfshóps SĶ žar sem segir "Aukning ķ mįnašarlegri greišslubyrši heimila meš verštryggš fasteignavešlįn er nęr undantekningarlaust undir 50 ž.kr." (SĶ, 11.3.2009, brįšabirgšanišurstöšur starfshóps). Gefum okkur aš skuldari fresti t.a.m. 30  žśs kr. į mįnuši  ķ 2 įr vegna eignar sem er metin į 40 mkr. meš žvķ lengir hann lanstķmann um ca. ½ įr aš öšru óbreyttu, hlutfall samtölu lengingar lįnsins žessi tvö įr er innan viš 2% af eigninni. Įhrifin eru ekki żkja mikil en gęti skipt sköpum fyrir heimiliš nś aš hafa žessar 30 žśs. kr. į mįnuši til rįšstöfunar. Dęmiš er nįlgun og fyrirvari er hafšur į nįkvęmni en į žó aš gefa góša mynd af stöšunni.   


GREIŠLSUBYRŠI HEIMILA ER AŠALATRIŠIŠ

Ķ umręšu um vandamįl heimilanna hafa stjórnmįlamenn įlyktaš śtfrį eiginfjįrstöšu heimilanna eins og starfshópur Sešlabanka Ķslands hefur metiš hana. Stjórnmįlamenn hafa einnig boriš fram tillögur um lękkun skulda heimilanna meš sama hlutfalli til nišurskuršar skulda yfir lķnuna. Ķ bįšum tilvikum hafa stjórnmįlamenn einblķnt į efnahag en ekki į rekstur eša öllu heldur greišsluflęši heimilanna. Žaš sem skiptir allflest heimili mestu mįli er hvernig žau komast af um hver mįnašarmót, munu rįšstöfunartekjur duga fyrir hśsnęši og naušžurftum og sparnaši (umfram afborganir innį höfušstól hśsnęšislįns)? Frumvarp til laga um greišsluašlögun lżtur eingöngu aš žeim sem žegar eru komnir ķ žrot og bżšur eingöngu upp į śrręši vegna krafna sem komnar eru til sżslumanns til innheimtu.

Žaš hefur veriš žekkt višmišun hér į landi og vķšar aš ešlilegt sé aš verja allt aš ca. žrišjungi  rįšstöfunartekna heimilanna til greišslu hśsnęšis hvort sem um er aš ręša leigu eša afborganir og vexti. Raunar sżnir gróf netrannsókn aš žetta višmišunarhlutfall er į bilinu 28-33% rįšstöfunar- til brśtto tekna, į Ķslandi, ķ BNA, og Žżsklandi, en mismunandi skattar spila inn ķ žessa śtreikninga og gera samanburš žessa hlutfalls į milli landa erfišari.

Hér er gerš sś tillaga aš greišslubyrši heimila verši löguš aš žessu hlutfalli rįšstöfunartekna, žannig aš heimili greiši mįnašarlega allt aš 33% rįšstöfunartekna ķ afborganir og vexti, en ekki meir. Žaš sem kann aš standa śt af, ž.e. mismunurinn į žvķ sem į aš greiša samkvęmt skilmįlum lįnsins og žvķ sem greitt er skal bętt viš lįnstķmann. Žetta yrši almenna reglan til handa öllum skuldurum fasteignavešalįna.

Ég ętla aš hętta mér į žann hįla ķs aš taka dęmi: gefum okkur aš brśttó tekjur heimilis ž.e. samtals mįnašarlaun hjóna séu 600 žśs kr. Gefum okkur ennfremur aš rįšstöfunartekjurnar séu 465 žśs kr. į mįnuši, žrišjungur žess er žvķ um 153 žśs kr. sem žetta heimili getur rįšstafaš til notkunar hśsnęšis į mįnuši, skv. framangreindri višmišun. Skuldi žetta heimili minna en 25 millj. kr. žį duga rįšstöfunartekjur žess til greišslu afborgana og vaxta, skuldi heimiliš hins vegar meira en 25 millj. kr. žį žarf eftir tillögunni aš laga greišslubyršina žannig aš sś fjįrhęš sem er umfram žrķšjung rįšstöfunartekna bętist viš lįnstķmann. Skuldi žetta heimili til aš mynda 30 mkr. žarf aš bęta mįnašarlega ca. 28 žśs. kr. aftan viš lįnstķmann į mįnuši mišaš viš gefnar forsendur. Ef žessi sama upphęš er bętt aftan viš lįnstķmann ķ eitt įr er samtala žess minna en 1% af eftirstöšvum lįnsins, sem er ķ sjįlfu sér ekki żkja ķžyngjandi fyrir lįntaka, en 28 žśs kr. į mįnuši fyrir heimili gętu hins vegar skipt sköpum žegar žröngt er ķ bśi. Žaš skal tekiš fram aš śtreikningur žessa dęmis hér er nįlgun og ašstęšur heimila meš sömu brśttótekjur geta veriš mismunandi, m.t.t. skatta, fjölskyldustęršar og annarra žįtta, fasteignagjöld eru ekki reiknuš hér meš en ęttu e.t.v. aš vera inn ķ žrišjungshluta rįšstöfunarteknanna, heldur er ekki tekiš tillit til vaxta vegna višbótar viš höfušstól sem eru ekki verulegir ķ heildarmyndinni - žetta dęmi ętti žó aš gefa góša mynd af įstandi margra heimila aš öšru óbreyttu.

Žaš sem mér finnst raunar einna athyglisveršast ķ brįšabirgšanišurstöšum starfshóps SĶ er eftirgreind nišurstaša : "Aukning ķ mįnašarlegri greišslubyrši heimila meš verštryggš fasteignavešlįn er nęr undantekningarlaust undir 50 ž.kr." (SĶ, 11.3.2009, brįšabirgšanišurstöšur starfshóps). Žetta bendir til žess aš mķnu mati aš žaš eigi aš vera fyllilega gerlegt aš leysa vandamįl heimilanna er lżtur aš fasteignalįnum (ķ žaš minnsta verštryggšum) meš greišslutilhögun eins og lżst er ķ žessari grein, bęši er varšar lįnadrottna og skuldunauta. Žęr fjįrhęšir sem hér hafa veriš nefndar sżnast ekki vera verulega ķžyngjandi hvorki fyrir lįntakandann né lįnveitandann.

Fyrir heimilin skiptir greišslubyrši nś meira mįli en žaš hvort žau eignist fasteignir sķnar į lengri eša skemmri tķma. Eiginfjįrstaša  heimilanna į einhverjum tilteknum tķmapunkti er ekki ašalatrišiš.

Meginatriši er žetta: viš lausn į vanda heimilanna er brżnast fyrir stjórnvöld aš einbeita sér aš žvķ aš laga greišslubyrši heimila vegna hśsnęšis aš greišslugetu og gera žaš įšur en kemur til kasta sżslumanna. 

Helstu kostir framangreindrar tillögu

  •         Einföld almenn regla   
  •         Framkvęmd gęti veriš į höndum banka, innvišir fyrir hendi
  •         Skuldir ekki afskrifašar
  •         Mismunun žegnanna er óveruleg
  •         Engin röskun heimila eša lįnadrottna vegna uppbošs hśsnęšis
Greišslubyrši vegna hśsnęšis atvinnulausra er sérstakt višfangsefni og žar hafa żmis śrręši veriš lögš til, t.a.m. tillögur Gylfa Zoega og Jóns Danķelssonar, ofl. Hęgt er aš nżta  žekktar ašferšir til aš leysa žetta vandamįl t.a.m. leigukaup, kaupleiga, leiga, eignarhald skuldara meš kśluleigu, ofl. og sambland žessara möguleika.  

 

 


EIGINFJĮRSTAŠA HEIMILA EKKI AŠALATRIŠIŠ

Starfshópur į vegum Sešlabanka Ķslands birti nżveriš brįšbirgšanišurstöšur rannsóknar į įhrifum kreppunnar į efnahag og eiginfjįrstöšu heimilanna. Žrįtt fyrir aš hér sé um brįšbirgšanišurstöšur aš ręša og žrįtt fyrir aš nišurstöšur rannsóknarinnar séu ónįkvęmar og žrįtt fyrir aš punkt-eiginfjįrstaša heimilanna sé ķ raun aukatriši žegar grannt er skošaš, hafa stjórnmįlamenn žegar dregiš įlyktanir af nišurstöšum nefndarinnar :  

 "Hugsanlegt er aš afskrifa žurfi allt aš 40 prósent skulda verst settu fjölskyldnanna ķ landinu og eru stjórnvöld reišubśin aš beita sér fyrir slķkum ašgeršum. Jóhanna Siguršardóttir forsętisrįšherra greindi frį žessu į fundi meš blašamönnum ķ gęr." (http://www.visir.is/article/20090311/FRETTIR01/891687934)

Žaš er ekki laust viš aš žaš setji aš manni ugg.

Til žess aš geta metiš hversu mörg heimili skulda meira en žau eiga žarf markašsverš eigna og skulda žeirra aš vera žekkt. Ķ gagnagrunni skżrslu (glęrum) Sešlabankans er tķundaš: "Hśsnęšiseign er byggš į fasteignamati frį desember 2008" (SĶ, brįšabirgšanišurstaša starfshóps, 11.3.2009). Žaš er erfitt aš skilja žetta öšruvķsi en aš SĶ leggi fasteignamat til grundvallar ķ veršmati sķnu į fasteignum heimilanna viš mat į eiginfjįrstöšu žeirra. Nś er žaš jafnan svo aš fasteignamat hśsnęšis gefur ekki góša mynd af markašsvirši žess og af žeim sökum er nišurstaša SĶ ónįkvęm.    

Į virkum markaši leitar verš ķ jafnvęgi žar sem framboš mętir eftirspurn. Markašur hér meš hvorutveggja fasteignir og skuldir er lķtt virkur nś og žvķ er markašsverš žeirra óvķst. Almennt efnahagsįstand og fjįržurrš žeirra sem lįna til fasteigna er helsta orsök samdrįttar ķ eftirspurn. Aš sama skapi hefur ofgnótt lįnsfjįr į undanförnum įrum leitt til offrambošs ķ nżju hśsnęši. Bįšir žessir žęttir, samdrįttur ķ eftirspurn og offramboš hafa og munu leiša til lękkunar fasteignaveršs. Vandinn er sį aš viš vitum ekki hversu mikiš. SĶ spįir 25% veršlękkun fram til įrsins 2011, sumir spį meiri lękkun ašrir minni.  Ķ žeim fįu tilvikum aš višskipti meš fasteignir eru stunduš nś er hluti žeirra makaskipti žar sem tilhneiging er til žess aš hafa verš hį til aš auka vešrżmi. Verum žess einnig minnug aš mešalmarkašsverš fasteigna hefur žrefaldast į sķšustu 10 įrum. Óvissa um markašsverš fasteigna veldur žvķ aš rannsóknir į eiginfjįrstöšu heimilanna er ķ besta falli ónįkvęm. Góšu fréttirnar eru žęr aš eiginfjįrstaša heimilanna į einhverjum tilteknum tķmapunkti er ķ raun aukatriši.    

Einhver munur getur veriš į markašsverši skulda heimila eftir kjörum, hins vegar er lķklegt aš hann sé óverulegur og ekki žörf į velta žvķ mikiš fyrir sér ķ žessum pęlingum.

Žegar öllu er į botninn hvolft žį sżnist manni aš ašferšarfręšin viš aš meta eiginfjįrstöšu heimilanna sé ķ mörgu įbótavant og afar ónįkvęm og žvķ hlżtur aš vera varasamt aš draga of sterkar įlyktanir af nišurstöšum žessarar rannsóknar, žó aš mörgu leyti sé hśn fróšleg. Flest kurl sżnast žvķ ofanjaršar enn.

Žar fyrir utan er eiginfjįrstaša heimila į tilteknum tķmapunkti ķ žjóšfélagi žar sem eignir og skuldir sveiflast eins og raun ber vitni aukatriši. Žaš sem skiptir mestu mįli fyrir heimilin er greišslubyrši, aš greišslur leigu eša afborgana vaxta og veršbóta, eftir atvikum, vegna hśsnęšis verši ekki hęrra en įkvešiš hlutfall rįšstöfunartekna heimilanna. Aš žvķ veršur vikiš sķšar.


Innskrįning

Ath. Vinsamlegast kveikiš į Javascript til aš hefja innskrįningu.

Hafšu samband